烂尾楼困局破题：判例明晰权责 多维度措施护航“保交楼”

中国消费者报报道（记者孙蔚）“还贷却无房、停贷就失信”，在司法实践中，“烂尾楼”纠纷的处理复杂而棘手。近日，最高人民法院案例库入库的一则“烂尾楼”纠纷参考案例，在法律界与地产界引起了广泛关注。这一案例的判决结果支持购房者解除购房合同和贷款合同，开发商须返还首付、支付违约金，并承担购房者已还和未还的购房贷款。该案例入选最高法案例库，为正处在“烂尾楼”困境中的购房者带来了曙光，更引发社会各界对“烂尾楼”问题解决路径与购房者权益保障的深度探讨。

购房者诉求获全额支持

最高人民法院案例库入库的这则判决来自江苏省盐城市。2021年12月，消费者陆某在盐城一家房地产公司购买了一套房产，并签署《商品房买卖合同》，房屋总价约118万元。陆某支付了首付款约43万元，还向当地一家银行贷款75万元，以按揭方式支付房款，并签署《个人购房借款/担保合同》，房地产公司作为担保人。

随后陆某开始还月供，截至2024年3月26日，已还款约19万元。然而直至合同约定的交房时间，开发商始终未交房，并向陆某承认“无法交付房屋”，于是陆某将房地产公司和银行共同诉至法院。

陆某的诉求包括五个方面：一是解除与房地产公司、银行签署的合同；二是房地产公司承担剩余的银行贷款及利息；三是房地产公司返还其购房首付款及利息；四是房地产公司向陆某支付其还给银行的19万余元及利息；五是房地产公司支付违约金1.18万余元。一审法院宣判，同意陆某上述所有诉求。银行对该判决表示不服，提出上诉，但中级人民法院最终维持原判决。

北京理道律师事务所主任律师王久成对记者表示，此案例被最高人民法院案例库收录，表示该案件对后续审判具有强制参考效力，依照最高人民法院发布的《人民法院案例库建设运行工作规程》规定，各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，并参考入库类似案例作出裁判。

司法裁判聚焦三方利益平衡

近年来，随着房地产市场调控持续深化，全国因房地产项目烂尾引发的诉讼案件数量逐年攀升。究其根源，一方面是开发商过度扩张，在市场下行压力下，其资金链出现断裂，无力完成项目建设；另一方面，预售制度下，购房者提前支付购房款，而资金监管环节若存在漏洞，资金易被开发商挪作他用，进一步加剧项目烂尾风险。

在司法实践中，“烂尾楼”纠纷涉及购房者、开发商、银行多方主体，如何在不同法律规定与合同约定之间精准平衡三方利益，成为司法裁判的核心难题。

王久成表示，根据《民法典》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。购房人出于居住、投资等需求购房，而“烂尾楼”无法实现购房人的目的，购房人可以据此解除合同。值得注意的是，除了购房人与开发商之间存在商品房销售合同关系外，购房人与银行之间还存在金融借款合同关系。为了摆脱“无房又要偿贷”的不利状态，购房人有必要将银行一并诉至法院。

华东政法大学教授孙宪忠指出：“盐城案例的入选有力推动了相关法律法规的完善与细化，在实践基础上进一步明确了购房者、开发商、银行三方在预售制度下的权利义务关系，有助于重塑购房者消费信心，稳定社会预期，并对开发商形成强烈警示，为房地产市场法治建设注入强劲动力。”

从优先受偿到推动复工

从现实情况来看，烂尾楼案件执行面临重重困难：开发商的资产状况大多不佳，可供执行财产有限，即便法院判决支持购房者，执行到位率也普遍较低，购房者权益难以得到实质性保障。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对记者表示，即使购房者在开发商破产清偿中具有一定的优先受偿权，但实践中受偿率并不理想。相比之下，尝试通过各种方式推动项目复工交房，会大大降低购房者“钱房两空”的风险。

当前，在国家和地方的各项政策扶持下，许多烂尾楼被列入保交楼或白名单项目，经过政府协调、纾困资金注入后，已经或即将重启。王玉臣建议，在此期间，购房者可以主动介入，通过主张延期交房违约金、信息公开等方式与开发商接洽，促使开发商积极复工，以达到交房的目的。

为切实保障购房者权益，司法、行政、市场等多个维度已形成一系列具体措施，并在不断完善中。

在司法层面，多地法院建立了“烂尾楼”纠纷快速审理机制，对涉及“烂尾楼”的案件优先立案、优先审理、优先执行，缩短审理周期，提高维权效率。同时，推广示范判决机制，选取典型案件先行判决，发挥示范引领作用，带动批量案件高效解决。

在行政监管方面，加强商品房预售资金监管是核心举措。多地出台规定，将预售资金全部纳入监管账户，由政府部门或第三方机构全程监管，确保资金专款专用，仅能用于项目建设所需的工程款、材料费等。

在市场层面，鼓励银行业金融机构优化房贷合同条款，明确在房屋无法交付等情形下的责任划分，减少格式条款对购房者的不公平限制。部分银行已试点“交房即放款”模式，将贷款发放节点与房屋交付挂钩，从源头上降低购房者因项目烂尾而承担的风险。同时，保险业探索相关保障产品，推出“商品房预售履约保险”，当项目出现烂尾风险时，由保险公司按约定赔付购房者损失，为购房者增添一份保障。

来源：中国消费者报•中国消费网